Đầu tư đất nền: Cẩn thận mua nhầm đất "dính" quy hoạch

Chị Hồng Hạnh, sống tại quận 2 cho biết chị mua một lô đất nền ở quận 9 diện tích 70m2 từ một chủ đất vào đầu năm 2016. Lô đất này nằm trong thửa đất được phân lô với trên 100 nền có diện tích từ trên 60 - 100m2/nền. Thửa đất này đã có hai đường nhựa rộng 6m, hai đường rộng 8m và một đường rộng 8m phân chia các lô đất thành các lô vuông vức.

Chị Hạnh đã đóng đủ toàn bộ số tiền mua lô đất trên và chờ ra sổ. Tuy nhiên, sau hơn một năm hoàn thành nghĩa vụ tài chính, chị vẫn chưa nhận được sổ đỏ mang tên mình. Sau nhiều lần liên lạc tới chủ đất và hỏi Phòng Tài nguyên – Môi trường quận, chị Hạnh đều nhận được câu trả lời là “lô đất của chị mua bị dính quy hoạch, thế nên việc ra sổ cho lô đất này chưa thể hoàn thiện được”.

Đến giờ, khi cần vốn làm ăn, chị Hạnh muốn bán lô đất trên nhưng sau cả mấy tháng rao bán, lô đất vẫn không có ai mua dùi đất nền quận 9 đang sốt nóng.

“Mức giá tôi đưa ra là 1,8 tỷ với hi vọng người mua trả giá hơn 1,7 tỷ là bán. Từ khi rao bán, có khá nhiều người đến xem và ưng ý nhưng khi biết sổ đỏ chưa có thì khách lại do dự nên tôi phải hạ giá xuống còn 1,6 tỷ. Một số khách có ý định đặt cọc nhưng sau khi lên phường hỏi biếtt đất của tôi nằm trong dự án quy hoạch thì họ lại từ bỏ. Hiện giờ, tôi hạ giá mảnh đất xuống còn 1,3 tỷ nhưng cũng chưa có ai mua, trong khi giá tôi mua vào cũng đã ngót 1,5 tỷ.

Mãi không bán được nhà trong khi đang cần vốn, tôi đành đem thế chấp đất để vay ngân hàng nhưng vấn đề pháp lý không rõ ràng lại nằm trong quy hoạch nên ngân hàng không chịu duyệt hồ sơ vay của chúng tôi. Giờ đất bán không được mà để vậy cũng chẳng xong”, chị Hạnh ngán ngẩm cho biết.

Được biết, chị Hạnh mua lô đất này vào thời điểm quyết định 33/2014 của UBND Tp.HCM quy định về diện tích tối thiểu sau khi tách thửa có hiệu lực. Theo đó, diện tích tối thiểu có thể tách sổ ở quận 9 là trên 60m2 với mặt tiền đường rộng từ 7 - 9m.

Trên thực tế, những trường hợp mua phải đất dính quy hoạch như chị Hạnh không phải hiếm. Do thiếu kinh nghiệm, ham giá rẻ nên nhiều người mua đất mà không kiểm tra kỹ quy hoạch của dự án. Việc nhà đất ở vùng ven phân lô bán nền khi chưa đủ pháp lý là rủi ro đã được cảnh báo từ lâu nhưng vẫn nhiều người không biết.

Người mua phải lường trước rủi ro

Ông Phan Công Chánh, TGĐ Công ty CP Tư vấn Đầu tư Phú Vinh, nhận xét với tình hình cơ sở hạ tầng phát triển nhanh chóng như hiện tại thì chắc chắn quy hoạch sẽ có nhiều thay đổi. Do đó, trong thời điểm giao dịch, người mua phải kiểm tra quy hoạch rất kỹ để chắc chắn đất họ mua không dính quy hoạch. Vì sau này quy hoạch có thay đổi hay không thì không ai có thể biết trước được.

Do đó ông Chánh đưa ra lời khuyên cho người mua: “Nhà đầu tư bất động sản cá nhân khi mua nhà đất thì phải lường trước được khu đất mình định mua sau này có thể dính vào quy hoạch hay không. Khi mua đất phân lô bán nền, đương nhiên giá trị đất sẽ rẻ hơn nhưng cũng đi kèm nhiều rủi ro về mặt pháp lý. Trong tương lai, khu đất họ đã mua vẫn có thể "dính" quy hoạch và chuyện đền bù giải tỏa hoàn toàn có thể xảy ra.

Người mua nên chọn đất dự án vì có tính ổn định, lâu dài do cơ quan nhà nước đã đồng ý chấp thuận cho chủ đầu tư làm dự án trên đó. Bù lại người mua phải chấp nhận giá đất dự án sẽ cao hơn. Đây cũng là sự khác biệt giữa đất phân lô bán nền với đất dự án”, ông Chánh phân tích.

Liên quan đến vấn đề phân lô bán nền theo quyết định 33, ông Chánh cho rằng đây là một quyết định rất đúng đắn, tạo ra sự nhân văn trong quyền sử dụng và sở hữu đất đai. Chẳng hạn, ba mẹ có một miếng đất rất lớn, muốn chia cho các con thì có thể tách thửa, đây cũng là câu chuyện rất thường gặp.

Tuy nhiên, thực tế vẫn xảy ra việc phân lô theo kiểu hình thành khu nhà ở tự phát. Về lâu về dài, quy hoạch tổng thể chung của cả khu vực sẽ hình thành các khu lụp xụp, ổ chuột mới với rất nhiều hệ lụy. Do đó, các cơ quan nhà nước phải có biện pháp chế tài để quản lý hành vi đó.